福建省XX市XX区人民法院

（2003）X民初字第XX号

原告XX市XX房地产开发有限公司（下称XX公司），住所地XX区XX街道办事处XX社区。

法定代表人周XX，董事长。

委托代理人李琴声、杜志高，福建义全律师事务所律师。 

被告张XX，男。1976年8月26日出生，汉族，晋江市人，现住XX区XX街道办事处XX第一城A幢202室。

  委托代理人万XX、卓XX，福建XX律师事务所律师。原告泉州XX房地产开发有限公司与被告张XX因商品房买卖纠纷一案，本院于2003年9月1月受理后，依法组成合议庭，于2003年10月21日公开开庭进行了审理。原告代理人杜志高、被告张XX及其委托代理人卓XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原告诉称，2002年9月10日，被告张XX与原告联泰公司签订《商品房买卖合同》，购置XX第一城小区第A幢XX商品房1套。2003年2月9日，原告将房屋交付给被告。被告为增加面积，擅自将《商品买卖合同》附件一《房屋平面图》所标示的E轴至H轴交③-④轴间的、靠近阳台的室外墙体拆除，并沿③轴线重新砌筑外墙，被告拆除和新建的外墙长度均约10.5米，被告的这行为破坏了房屋结构和房屋立面外观，且违反了双方签订《联XX第一城管理公约》和《商品买卖合同》的约定。原告多次与被告交涉未果，现请求判令被告立即拆除其在自己所购置的XX第一城小区A幢XX室商品擅自违约违法砌筑的靠阳台的墙体，并恢复原状，同时承担本案诉讼费。

  被告辩称，其变更的墙体不属外墙面，没有破坏房屋的外观；原告认为被告新砌的墙面会影响到房屋结构安全，应举证；被告并没有改变外墙的结构，没有违反《商品房买卖合同》中第十八条关于“不得破坏墙面结构”的约定，且该条规定属格式条款；原告诉称被告变更墙体的行为属于违法行为没有事实和法律依据，原告曾向有关部门反映，但有关部门并不认为被告的行为违法，即使被告的行为违法，也应由有关部门来自理原告认为有关部门不予处理的，应以行政不作为提起诉讼，而不是直接向被告提起民事诉讼。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，也没有合同依据，应依法驳回原告的诉讼请求。

  经审理查明：2002年9月10日，原告XX公司与被告张XX签订《商品房买卖合同》1份及附件一（房屋平面图）、附件二（公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明）、附件三（装饰、设备标准）、附件四（合同补充协议）。合同书载明：被告向原告购买XX第一城小区第XX幢XX单元XX房屋1套，建筑面积112.99平方米，商品房价款167470元；买受人的房屋仅作住宅使用，使用期间不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；出卖人不得擅自改变与商品房有关联的公共部位和设施的使用性质；买受人使用期间应当遵守物业管理统一规定，如不得封闭阳台，不得未按指定部位排烟、排污、排汽或安装管道、空调，不得破坏承重墙，不得破坏外墙面结构等。2003年2月9日，原告XX公司将房屋交付被告张百鑫使用。被告张XX接收该房屋后，于2003年3月，在未与原告联泰公司及原告委托物业管理的XX区XX物业管理有限公司协商下，擅自将双方签订的《商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》所标未的E轴至H轴交③-④间的、靠近阳台的室外墙体拆除，并沿③轴线重新砌筑外墙。被告张XX拆除和重新砌筑的外墙长度约9。5米，拆除和重新砌筑的外墙间隔为1.15米。原告XX公司多次通过XX区XX物业管有限公司向被告张百XX交涉未果，遂向本院提起诉讼。

  原告提供下列证据：1、企业法人营业执照，证明原告XX公司的经营范围、法定代表人等基本情况。2、商品房买卖合同及附件一房屋平面图，证明XX第一城XX座XX单元XX号房屋系被告张XX所购买及该房屋建筑平面图的基本情况。3、房屋原设计施工图与违约违法砌筑的墙体的对比示意图，证明被告张XX拆除的原墙体与违约违法的墙体的对。4、被告张XX违约违法砌筑的墙体的照片3张，证明被告张XX违约违法砌筑的墙体的现状。5、委托物业管理合同，证明原告已委托XX市XX区XX物业管理有限公司对XX第一城进行物业管理。6、物业管理企业临时资质证书及企业法人营业执照，证明XX市XX区XX物业管理有限公司具有物业管理的资质。7、XX第一城管理公约及承诺书，证明被告张XX于2003年2月9日接收房屋，并承诺遵守XX第一城管理公约。8、《律师函》及邮政挂号函件收据，证明原告多次通过物业管理公司要求被告停止违法砌筑墙体及恢复原状，但被告均不理睬。

  被告质证认为，对证据1的真实性不持异议；对证据2的真实性不持异议，但附件1体现的被告拆除的不是墙，是落地窗；对证据3图纸的真实性不持异议，图纸体现的被拆与新砌筑的墙体位置与实际位置一致，但对图纸的文字说明有异议，原告注明“墙体”不正确，应是落地窗；对证据4，3张照片无异议；证据5、6、7、8，与本案无关。

对双方当事人提供的上述证据，本案分析认证如下：在诉讼过程中，被告对原告提供的上述XX证据的真实性和合法性本院落予以确认；原告提供的《房屋平面图》所标示的E轴至H轴交③-④轴间的、靠近阳台的室外墙体拆除，并沿③轴线重新砌筑外墙的事实，原告据此以被告违反合同约定起诉请求判令被告拆除擅自砌筑的墙体，并恢复原状，有合同依据，应予支持。被告辩称原告的诉讼请求没有事实和法律依据，亦没有合同依据及原告应当以行政不作为提起行政诉讼，不能成立，本院不予采信。被告擅自拆除室外墙体，后又重新砌筑外墙的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、条四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告张XX应在本判决生效之日起十日内拆除向原告XX市XX房地产开发有限公司购买的址在XX区XX街道办事处XX社区的XX第一城第XX幢XX层XX号商品房内擅自砌筑的靠阳台的外墙体，即原告泉州XX房地产开发有限公司和被告张XX双方签订的《商品房买合同》附件一《房屋平面图》所标示的的E轴至H轴线被告张XX砌筑的外墙体；

二、被告张XX应在本判决生效之日起二十日内将其拆除的外墙体恢复原状，即恢复原告泉州XX房地产开发有限公司和被告张XX双方签订的《商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》所标示的E轴至H轴交③-④轴间的、靠近阳台的室外墙体。、

本案受理费4860元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本字递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。

审 判 长 王XX

代 理审判 员 王XX

人 民陪 审员 高XX

 

二00三年十一月三日

 

书 记 员 江XX

 

 

【律师点评】

  本案是一起房地产开发商状告购房者的商品房买卖合同纠纷案。法院受理的商品房买卖合同纠纷案大部份是购房者告房地产开发商，基本上是由于房地产开发商出售的房屋 “短斤缺两”，擅自改变设计，没按期交房，没及时为买方办理房产证等原因而引起纠纷；而房地产开发商作原告状告购房者的商品房买卖合同纠纷，一般是购房者不按合同约定付款的原因引起的。像本案合同双方已履行了主要义务，即房地产开发商履行了按约定交房义务及购房者履行了付款义务之后引起的纠纷而诉至法院相当少，因此本案具有新型性及典型性特征。

本案最重要问题是确定原告主体资格，即起诉的原告主体应是房地产开发商，还是物业管理公司；房地产开发商收到全部房款并转移房屋所有权后，是否有权利因购房者收房后擅自改变结构而起诉购房者。因为《物业管理条例》第四十六条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。本代理律师接手本案并认真研究后，认为物业管理公司与业主之间的权利义务的根本依据是《物业管理委托合同》，而《物业管理委托合同》欠缺这方面的约定，以物业管理公司作为原告起诉缺少合同依据。而根据《物业管理条例》第四十六条规定，有关行政管理部门是法定的制止及处理机关，物业管理公司仅是对有关行政管理部门的制止起到辅助及配合作用。若物业管理公司以此规定起诉违规业主显然法律依据不足。而房地产开发商与购房者签订的《商品房买卖合同》对购房者不得擅自违规改变房屋外墙结构及外观有明确的约定，并且双方的约定不违反法律的禁止性规定，是合法有效的，因此房地产开发商作为原告起诉违规的买方有直接的合同依据。最后法院的判决支持了本代理律师的意见，确定了房地产开发商作为原告主体起诉的合法性。

  本案的其它重要争议焦点问题有，本案的原告是否有权利提起民事诉讼，原告是否应当以有关行政主管部门的行政不作为提起行政诉讼，被告是否构成违约等。本代理律师提出原告的起诉有房地产开发商与购房者签订的《商品房买卖合同》的有关约定为依据，原告有权依约提起追究被告违约责任的民事诉讼。不存在应当提起行政不作为的行政诉讼问题，原告是否要提起行政诉讼问题也与本案民事诉讼无关。被告擅自拆除室外墙体，后又重新砌筑外墙的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。本代理律师的代理意见基本被人民法院采纳。本案一审判决后，被告在二审诉讼期间不在法定期限交纳上诉费，放弃了上诉权，现一审判决已发生法律效力。

在现实生活中，购房者接收到房屋并进行装修时，出于个人利益的需要常常出现违规装修及擅自改变外观和房屋结构等现象出现。但由于某些房地产开发商对《商品房买卖合同》约定不清楚具体，或者维护自己合法权益意识不高，导致诉讼无依据或者干脆放任自流，这对小区集体业主的公共利益极为不利，对房地产开发商的商业美誉度都是不利的。

 

评点律师：杜志高